Die Verwaltung des Stockwerkeigentums wechseln

Eine Eigentümergemeinschaft kann ihre Verwaltung jederzeit abberufen – ohne Begründung und ohne Kündigungsfrist. So läuft der Wechsel korrekt ab.

Die Frage stellt sich meist nicht plötzlich. Abrechnungen kommen spät, Beschlüsse bleiben liegen, auf Anfragen folgt keine Antwort – und irgendwann fragt jemand an der Versammlung, ob man das ändern könne. Man kann. Der Wechsel ist rechtlich einfacher, als die meisten Gemeinschaften annehmen.

Die rechtliche Ausgangslage

Nach Art. 712r ZGB kann die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Verwaltung jederzeit ihres Amtes entheben – ohne Angabe von Gründen. Der Verwaltungsvertrag gilt rechtlich als einfacher Auftrag nach Art. 394 ff. OR und ist damit nach Art. 404 OR jederzeit widerrufbar.

Das bedeutet: Eine im Vertrag vereinbarte Laufzeit oder Kündigungsfrist steht dem Wechsel nicht entgegen. Auch das Reglement der Gemeinschaft kann die gesetzliche Mehrheit für die Abberufung nicht erschweren.

Der Ablauf in vier Schritten

1. Traktandieren. Die Abwahl der bisherigen und die Wahl einer neuen Verwaltung gehören als zwei getrennte Geschäfte auf die Traktandenliste – an die nächste ordentliche oder an eine ausserordentliche Versammlung. Verweigert die amtierende Verwaltung die Einberufung, können Eigentümer, die mindestens einen Fünftel der Anteile vertreten, eine ausserordentliche Versammlung verlangen.

1. Beschliessen. Für beide Beschlüsse genügt das einfache Mehr der anwesenden oder vertretenen Stimmen. Wichtig ist, dass die Traktanden in der Einladung klar formuliert sind – ein Beschluss über ein ungenügend angekündigtes Geschäft ist anfechtbar.

1. Mitteilen. Eine von der Versammlung bevollmächtigte Person teilt der bisherigen Verwaltung die Abberufung schriftlich mit. Gesetzlich ist keine Frist vorgeschrieben. In der Praxis bewährt sich ein Vorlauf von rund drei Monaten, damit die Übergabe geordnet abläuft und die Jahresabrechnung nicht mitten im Wechsel liegen bleibt.

1. Übergeben. Die scheidende Verwaltung ist zur vollständigen Herausgabe verpflichtet: Buchhaltung und Belege, Protokolle, Verträge mit Dienstleistern, Pläne, Schlüssel und die Vollmachten über die Konten der Gemeinschaft. Ein Übergabeprotokoll mit Fristen erspart spätere Diskussionen.

Zwei Punkte, die häufig übersehen werden

Der Zeitpunkt gehört zur Entscheidung. Wer die Verwaltung mitten in einem laufenden Sanierungsprojekt und ohne jede Übergabezeit abberuft, handelt zwar rechtmässig, riskiert aber Schadenersatzforderungen wegen Abberufung zur Unzeit. Zwischen zwei Rechnungsjahren ist der Wechsel am unkompliziertesten.

Offerten gehören vor die Versammlung, nicht danach. Holen Sie zwei bis drei Angebote ein, bevor eingeladen wird, und legen Sie sie der Einladung bei. So kann am selben Abend über die Abwahl und über die Nachfolge entschieden werden. Sonst steht die Gemeinschaft vorübergehend ohne Verwaltung da – und genau das hält viele Gemeinschaften davon ab, einen längst fälligen Wechsel überhaupt anzugehen.

Vergleichen Sie dabei nicht nur das Honorar, sondern den Leistungskatalog dahinter: Was ist im Grundhonorar enthalten, was wird separat verrechnet – ausserordentliche Versammlungen, Mahnwesen, Baubegleitung –, und wie schnell erhalten Sie im Alltag eine Antwort.

Wie wir Sie dabei unterstützen

Wir erstellen Ihnen eine Offerte mit vollständigem Leistungskatalog und Honorar, unverbindlich und rechtzeitig vor Ihrer Versammlung. Auf Wunsch stellen wir die Unterlagen so zusammen, dass sie der Einladung direkt beigelegt werden können. Nach dem Beschluss übernehmen wir die Übergabe mit der bisherigen Verwaltung und führen die Gemeinschaft durch das erste Rechnungsjahr.